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无证房就是违章建筑吗?

添加时间:2017年12月18日   来源: 北京门面房拆迁律师  Tags: 无证   http://www.mmcqlsbj.com/

违章建筑法律问题研究专题一

 

无证房就是违章建筑吗?

/北京宋玉成律师

 

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)第二十四条规定,市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。

根据该条的规定,无证房不一定就是违章建筑,需要依据具体情况区别对待,这一点非常明确,那些简单地认为房屋无产权证就是违章建筑的观点既不符合法律规定,也不符合事实。

根据《城乡规划法》的规定,所谓违章建筑,是指在城乡规划区域内,未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的行为。

而我国关于建设规划前后有三部法律法规,198415日施行的《城市规划条例》、199041日实施的《城市规划法》、200811日实施的《城乡规划法》,这三部法律法规对违章建筑的规定以及处罚分别有不同的规定,当然这期间还会穿插一些地方制定的其他规范性法律文件。

笔者从2007年开始代理全国各地的征地拆迁类案件,拆迁实践中,各地对于无证房的处理模式主要有如下:

一、未取得房产证但取得了建房许可手续或者建设规划许可手续。

这类房屋在拆迁中一律确权,作为合法房屋对待。

因为判断房屋是否属于违章建筑是以房屋是否取得规划许可手续为标准,房屋有规划许可手续,即便没有房产证,也不是违建。

二、198415日《城市规划条例》实施之前建造的房屋。

198415日之前建造的房屋,因为当时我国尚未出台过任何一部关于规划方面的法律法规,整个国家处于百废待兴的状态,所以这个时间段建造的房屋,不管有无房产证,也不管是否取得规划许可手续,均无条件作为合法房屋进行征收补偿。

三、198415日《城市规划条例》实施后至199041日《城市规划法》实施之前建造的房屋一律作为合法房屋对待。

虽然早在198415日国务院即已出台《城市规划条例》,但这个时间段距今过于久远,因此实践中,从198415日至199041日之间建造的房屋基本上均予以认定,作为合法房屋对待。

四、199041日至20071231日,《城市规划法》实施期间建造的房屋。

该时间段内建造的无证房,各地在具体实施行政处罚时,尺度标准不一,颇具地方特色,一般来讲,越早建造的,例如上个世纪90年代早期或者中期建造的,就明显优于2000年之后建造的,越早建造的房屋拆迁中被确权的可能性大于迟建造的。

很多地方会以某个时间段(一般是2000年之后的某年)的航拍图为标准,航拍图上存在的房屋,视为合法,航拍图上不存在的建筑物,视为不合法。

五、在房屋拆迁/征收公告发布之后,抢建的房屋。

此条各地均无例外,在政府房屋拆迁/征收公告发布后,出于非法获取不正当拆迁补偿利益的目的抢修抢建的房屋均以违章建筑来对待并处罚,不予确权。

六、尤其需要注意的一点。

200811日开始,《城市规划法》被《城乡规划法》所取代,从“城市”到“城乡”,虽一字之差,但对于无证房是否属于违建的认定要求截然不同。

因为《城市规划法》从199041日起实施直到20071231日才予以废止,实施了将近18年,时间跨度很大。

而判断某行政相对人建造的房屋是否属于违章建筑是按照行为时法,即房屋建造时的法律规定,而不是事后法,“法不溯及既往”是世界各国通行的法律适用原则。根据《城市规划法》第三条、第四十条的规定,违章建筑是指在城市规划区内未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的行为,而在上个世纪九十年代,我国的城镇化尚未得到大规模发展,很多地方比较偏远,彼时并未被列入到城市规划区范围,所以从这个角度讲,如果房屋建造时,该地块并未列入到城市规划区,则当事人无需按照《城市规划法》的规定,申请办理建设规划许可手续,行政机关也无权按照《城市规划法》对其进行处罚。

最后,以《土地管理法》的规定对非法占地行为进行处罚的情形。

我国《土地管理法》第七十六条规定,未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地,对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状,对符合土地利用总体规划的,没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,可以并处罚款;对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

根据该条规定,对于未经批准或采取欺骗手段非法占用土地建造建筑物构筑物的,土地行政主管部门(通常是国土局)也有相应的行政处罚权,但根据《土地管理法》第八十三条的规定,土地行政主管部门无权自行执行,应当向人民法院申请强制执行,程序非常繁琐,且人民法院在执行前会对行政行为的合法性进行审查,因此此条在拆迁中政府使用的较少,不太常见。

综上,无证房和违章建筑有着本质的区别。在具体个案的时候,是由执法机关对此负担举证责任,尤其是针对建造时间较早的房屋,更是加大了执法机关(城管局或者规划局)对此的举证责任和义务,这样更加有利于监督执法机关依法行政,维护行政行对人的合法权益。

 

(本文系宋玉成律师原创,转载请注明出处和作者)




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