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门面房承租人拆迁时如何尽量多地获取补偿?

添加时间:2019年3月15日   来源: 北京门面房拆迁律师     http://www.mmcqlsbj.com/

一般而言,拆迁补偿是拆迁人给予被拆迁人的补偿,被拆迁人就是业主。但在门面房拆迁这个问题上,承租人是否也应该享有一定的补偿权益?如果有,补偿安置协议签订的过程中也不会问承租人意见,承租人如何保障自己的权益?承租人怎么做才能最大化自己的利益?这一系列问题,宋玉成律师今天打算一并为大家讲解一番。

由于过去的很多拆迁案例中,被拆迁人坚持做钉子户,最后拿到了相当不错的补偿,这给广大被拆迁人造成了一种错误的印象:只要能抗、能拖、能忍,坚持到底就是胜利。这种局面跟早期强拆制度不完善、拆迁方为了加快拆迁进度做出不合理的让步有很大的关系。现在这条路已经行不通了,《行政强制法》和《国有土地上房屋征收补偿条例》确立了合法强拆制度。所以如果面临拆迁,还是早做准备,放弃幻想,才是正确的途径。

承租人面临的最大问题时,在争取补偿款的时候和业主是一条战线的,但款项到账以后双方就很容易反目成仇,而承租人并没有提前做好准备,导致忙活半天却啥也没捞着。但事实上,补偿款的有些部分应该是归承租人所有的。

要获得这部分补偿款,首先,承租人要深度审查拆迁中的各方权利义务关系,确定因拆迁而发生关系的各方主体。这个问题如果只有业主、承租人还好说,但集体土地上的私有企业拆迁以及国有改制不彻底的企业拆迁,因原有权属不明,甚至土地转让合同无效等各种在法律规范之外的事实出现,使得各方主体权利义务不清楚,拆迁获得补偿款后往往更容易发生纠纷。这时候一定要请专业人士帮忙,以合同约定或者其他法定形式把拆迁各方的权利、动迁款分割方案做民事权利的约定,以有效化解可能发生的法律风险。

其次,承租人要积极准备对被拆迁房屋的产权关系证明、现有设备清单、劳动合同的备案核查、装修装潢费用支出等相关材料证明。这些材料准备起来往往没有想象的那么轻松,仓促之间准备的材料可能都不会被认可。产权关系证明主要有房产证、土地证或者租赁合同、土地转让合同等;现有设备清单指企业运营过程中实际使用的设备价格、规格、数量、使用年限、有无抵押等情况的清单;劳动合同的备案核查是指企业与本企业实际用工之间订立的劳动合同,社会保险缴纳情况、工资单等材料证明也应一并整理;装修装潢费用的支出也应当有相应的发票证据予以证明。

宋玉成律师在昨天的推文中提到,企业拆迁补偿主要分为四部分:一是拆迁资产补偿,包括无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物,以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿;二停产停业损失;三是拆迁费用补偿,包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用;四是基于拆迁政策发生的奖励费用,包括速迁费、拆迁奖励费等。

如果承租人有专业人士的指导,准备了齐全的证明材料,与业主和拆迁方达成了有效的协议,那么就可以看出来在以上四个部分的拆迁补偿中,每个部分承租人都有可能分一杯羹,作为对自己迁移经营场所的合理补偿。


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